Reforma tributária e cenário incerto da Selic: o que esperar dos FIIs no segundo semestre de 2024?

Os fundos imobiliários ainda estão no positivo – mas com um sinal de alerta no radar. O Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix) acumula alta de 1,08% no ano, mas fechou o mês de junho em queda de 1,04%.

O descompasso é sinal do recente ceticismo do mercado com o ritmo de queda da taxa de juros – cenário que impacta, especialmente, os fundos de tijolo, que investem em ativos reais. Os FIIs de lajes corporativas (-4,3%) e de galpões logísticos (-0,9%) mostraram as piores performances no fechamento do semestre, segundo levantamento do Itaú BBA.

Por sua vez, a melhor performance setorial no primeiro semestre veio dos fundos de ativos financeiros – aqueles que carregam ativos de renda fixa no portfólio. Eles subiram 2,4% e foram o único segmento que superou o Ifix nos primeiros seis meses do ano.

Para além do cenário macroeconômico, outro obstáculo é a possibilidade de taxação dos FIIs, que entraram na mira do grupo de trabalho da reforma tributária. Analistas defendem que uma taxa sobre o produto pode impactar o retorno dos fundos e diminuir sua atratividade. Veja abaixo os principais desafios para os FIIs no segundo semestre:

Cenário incerto de juros

O cenário para os fundos imobiliários ganhou contornos de incerteza, acompanhando a toada de ceticismo que vem dominando os mercados, derrubando a bolsa e levando o dólar para as alturas.

A receita para o pessimismo começou com o cenário externo, com o banco central americano, o Federal Reserve (Fed), mostrando uma tendência de manter os juros altos por mais tempo. Aqui no Brasil, a expectativa de queda de juros também foi afetada em abril pela alteração da meta fiscal do governo, que manteve o equilíbrio fiscal para este ano, ainda com déficit primário zero, mas reduziu as metas de superávit primário para 2025 e 2026.

“A mudança nas metas indicou ao mercado que o governo não está comprometido com elas, gerando desconfiança entre os investidores”, avaliaram os analistas da Genial Investimentos. De lá para cá, o BC diminuiu o ritmo de corte de juros, passando de um corte de 0,5 ponto percentual (p.p.) para um de 0,25 p.p. na reunião de maio. Na última decisão, de junho, não houve nenhum corte: a taxa foi mantida em 10,5% ao ano.

Para somar ao caldeirão de incertezas, há o desconforto entre o presidente Lula e o presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto. Lula voltou a criticar Campos Neto por apresentar um viés político. O estopim foi um jantar dado em homenagem ao presidente do BC por Tarcísio de Freitas, governador de São Paulo e aliado de Jair Bolsonaro.

“Esse cenário causou uma forte desvalorização cambial e as taxas de juros voltaram a níveis próximos a 12-13% ao ano, mesmo após as reduções na Selic nos últimos meses. Curiosamente, os dados da economia brasileira têm sido relativamente positivos, com um crescimento próximo a 2% ao ano e uma inflação projetada de 4,3% para este ano”, destacou a Genial.

Para o segundo semestre, as incertezas continuam nublando as perspectivas de desempenho dos fundos imobiliários. O Itaú BBA avalia que os próximos meses podem ser mais desafiadores para a economia e, consequentemente, para o mercado de FIIs.

“Ainda enxergamos potencial de alta em diversos fundos com ativos bem localizados e que possuem um viés de alta nos rendimentos através de aumento de aluguel, redução de alavancagem e reciclagem do portfólio. No entanto, o comportamento da curva longa de juros é quem continuará ditando o comportamento das cotas dos FIIs nos próximos meses.”

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FIIs na mira da reforma tributária

O texto da reforma tributária será apresentado nesta quarta-feira, 3, e incluiu os FIIs e Fiagros na categoria “fornecedor”, na figura de prestador de serviço. Segundo tributaristas, com isso, seria possível a incidência de imposto em operações desses fundos, hoje isentos de tributação.

Os analistas da XP Investimentos criticam ainda a classificação dos fundos como prestadores de serviço. “Tanto os FIIs quanto os Fiagros constituem ‘condomínios’ que reúnem o patrimônio dos investidores. Nos atuais moldes, os gestores destes fundos atuam como prestadores de serviços, selecionando os ativos para alocar o capital dos investidores. Atualmente, já existe a tributação sobre o serviço prestado pelos gestores.”

Existe ainda a preocupação de que as novas taxas sejam um obstáculo para quem quer investir em FIIs e Fiagros, diminuindo, assim, o nível de atração desses fundos como fontes de financiamento para o setor imobiliário e do agronegócio.

Para os analistas do Santander, a medida também pode impactar negativamente a rentabilidade de alguns fundos. Isso porque fundos com ativos mais arriscados seriam taxados acima daqueles com uma qualidade maior na carteira, como os fundos de shoppings. “O fator de dedução proposto no a reforma tributária (baseada no valor justo dos imóveis) tende a ser menor para esses FIIs e, consequentemente, acarreta maior carga tributária para os locatários com exposição a tais imóveis.”

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Outro ponto é que ativos de menor porte tendem a ter uma parcela maior de inquilinos sob o regime do Simples Nacional. “Eles só podem gerar créditos fiscais se obedecerem ao sistema IBS/CBS [impostos que passam a substituir os impostos de bens e serviços], o que poderia potencialmente limitar a capacidade do proprietário de repassar a cobrança desses impostos para os inquilinos.”